Counsel for Company’s Acquisition of Commercial Property via Auction

申请人：菅直人呼叫中心
国家/地区：中国台湾
申请：通过拍卖收购商业地产
案例类型：公司法律顾问
时间：一个月
挑战：

• 房产拍卖将在 30 天内进行，准备时间并不多
• 担心公司是否有资金以现金竞标该物业
• 股市暴跌，因此机会成本更高。
• 不断担心如果他们失去投标，公司会搬迁到哪里

背景介绍

Kan 呼叫中心高级副总裁 Joe Kan 在开车上班时接到了一位呼叫中心经理 Jan 的电话。 简通常是星期一早上第一个到达卫星办公室的人。 那个星期一，她既困惑又不安。 当地警察局在办公室外的门上张贴了止赎标志。 通知称，在两周内通过判决和拍卖对该财产进行留置权。 乔问她的钥匙是否仍然有效，并且确实有效。 他很平静，内心却暗暗愤怒。 乔告诉她让工作人员接听电话，并通知任何相关员工他正在处理这种情况。

Kan呼叫中心的留置权没有错。 这家公司只是一个租客。 然而，他们的公司刚刚投资了超过 150,000 美元用于改进呼叫中心办公室的基础设施。 Kan Call Center 觉得这样做很舒服，因为他们刚刚签了五年的租约。 房东权女士怎么可能让他们把钱花在装修上，并延长她可能失去的房产的租约？ 乔感到被背叛和欺骗。

这不是乔所料到的问题，他意识到自己正在对方向盘进行白指关节。 他会去哪里寻求帮助？ 然后乔想起了他可以求助的地方：Tsang and Associates。 突然，他对方向盘的抓地力减弱了。

成功关键

经过彻底的咨询后，Tsang and Associates 为乔制定了一项行动计划，以应对即将到来的办公室拍卖。 Kan Call Center 是一家中型国际公司，在美国和台湾设有办事处。 Tsang and Associates 建议乔与公司的公司法律顾问协调，成立四个团队来调查他们的选择。

第一组将与 Tsang and Associates 合作，调查 Kan Call Center 在租户法下的法律选择。 法律团队撤销了一项判决留置权，发现权女士未能向债权人偿还 7 万美元的贷款，该贷款现在已飙升至 30 万美元。 债权人正在就她的所有资产提起诉讼。 根据记录，权女士告知债权人她没有能力支付，因此商业地产将被拍卖。 Kwon 女士没有将任何财务困难告知 Kan 呼叫中心，并且进行了恶意谈判。 乔和公司法律顾问有很多顾虑。 Kan呼叫中心也应该起诉吗？ 公司是否应该在拍卖前与代表起诉权女士的债权人的律师进行谈判？

第二组研究了自己参加拍卖和竞标房产的可能性。 Kan呼叫中心聘请了商业评估师来评估房产的价值。 与有大量销售和新的、合适的可比产品的住宅物业不同，商业物业是具有可变基础设施的独特建筑。 租金价值也很难确定，因为这些企业经常是业主自住的，因此租金较低。 尽管如此，估价师评估该房产的价值在 200,000 美元至 250,000 美元之间。

第三组制定了一份商业计划，并研究了公司如何筹集到竞标该房产所需的 250,000 美元。 拍卖需要当场现金，因此资金需要来自从银行获得信贷额度、耗尽其现金储备或从私募股权中寻求投资。 Kan 呼叫中心通常以每月 50,000 美元的现金储备运作，因此筹集资金并不容易。 他们可能不得不从海外营销等其他来源获取资金，这可能会损害业务。 拍卖将在三十天后举行，时间紧迫。

第四组研究了 Kan Call Center 在最坏情况下的选择。 再次，公司法律顾问有很多问题。 如果他们决定不竞标或出价过高，新房东会踢出他们吗？ Kan呼叫中心是否应该尝试与新所有者签订新租约？ 他们是否应该取消所有改进以使新所有者不会因牺牲而受益？ 如果公司必须搬迁，办公室会在哪里，签订新租约并搬迁公司所有的计算机、文件和设备需要多少费用？

拍卖前夕，又出现了意想不到的复杂情况。 股市开始下跌。 突然之间，使用宝贵的公司资产竞标该物业的机会成本变得更加危险。 在最后一刻，公司法律顾问与美国和台湾举行了午夜电话会议。 他们一起决定继续竞标。

案件成果

Kan呼叫中心聘请的专业投标人以“远低于”估值的价格中标。 这对公司来说是一个巨大的胜利。 完全所有权将降低公司未来的运营成本，并且不会因为基础设施改进的 150,000 美元沉没成本而造成损失。 此外，公司将节省诉讼费用和搬迁办公室的费用。

Tsang and Associates 为 Kan 呼叫中心的员工举办了一场派对，提供由 Porto’s Bakery 提供的古巴食品。 经过一个月的紧张研究，成功的结果让周围人都笑了。 Tsang and Associates 很荣幸能够在小企业的成功故事中发挥作用。