경매를 통한 상업용 부동산 취득을 위한 회사의 변호사

Counsel for Company’s Acquisition of Commercial Property via Auction

신청자 : 칸콜센터
국적 : 대만, 미국
신청 : 경매를 통한 상업용 부동산 취득
사건유형 : 기업변호사
시간: 한 달
도전 과제 :

  • 부동산 경매가 30일 안에 진행될 예정이어서 준비하는 데 많은 시간이 걸리지 않았습니다.
  • 회사가 부동산에 현금 입찰을 할 자금이 있는지 여부에 대한 우려
  • 주식 시장은 급락했고 따라서 기회 비용은 더욱 높아졌습니다.
  • 낙찰 시 회사를 어디로 옮길지 끊임없이 고민

배경

Kan Call Center의 수석 부사장 Joe Kan은 차를 몰고 출근하던 중 콜센터 관리자인 Jan. Jan은 일반적으로 월요일 아침에 위성 사무실에 가장 먼저 도착했습니다. 그 월요일 그녀는 혼란스럽고 화가 났습니다. 지역 경찰서는 사무실 외부 문에 압류 표지판을 붙였습니다. 통지문에는 2주 안에 판결과 경매를 통해 해당 부동산에 대한 유치권이 있다고 나와 있습니다. Joe는 그녀의 키가 여전히 작동하는지 물었고 작동했습니다. 그는 침착했지만 속으로는 은밀히 분노했다. Joe는 그녀에게 직원이 전화를 받도록 하고 관련 직원에게 그가 상황을 처리하고 있음을 알리라고 말했습니다.

유치권은 Kan Call Center 측의 잘못이 아닙니다. 사업은 임차인일 뿐이었다. 그러나 그들의 회사는 콜 센터 사무실의 인프라 개선에 15만 달러 이상을 투자했습니다. Kan Call Center는 5년 임대 계약을 체결한 지 얼마 되지 않아 그렇게 하는 것이 편안하다고 느꼈습니다. 집주인인 Ms. Kwon은 어떻게 그들이 그 돈을 보수에 쓰고 그녀가 잃을 것 같은 부동산에 대한 임대를 연장하게 할 수 있었습니까? 조는 배신감과 사기를 느꼈다.

이것은 Joe가 예상한 문제가 아니었고 그는 자신이 운전대를 만지작거리고 있다는 것을 깨달았습니다. 그는 어디로 도움을 청할까요? 그런 다음 Joe는 도움을 요청할 수 있는 곳인 Tsang and Associates를 기억했습니다. 갑자기 바퀴에 대한 그의 그립이 줄어들었습니다.

성공의 열쇠

철저한 상담 후 Tsang and Associates는 Joe가 곧 임박한 사무실 경매 문제를 해결하기 위한 실행 계획을 세웠습니다. Kan Call Center는 미국과 대만에 지사를 두고 있는 중간 규모의 국제 기업입니다. Tsang and Associates는 Joe에게 회사의 법률 고문과 협력하여 옵션을 조사할 4개의 팀을 구성하도록 조언했습니다.

Team One은 Tsang and Associates와 협력하여 임차인법에 따른 Kan Call Center의 법적 옵션을 조사할 것입니다. 법무팀은 판결 유치권을 철회하고 현재 $300,000로 불어난 $70,000 대출에 대해 권씨가 채권자에게 지불하지 않았다는 사실을 발견했습니다. 채권자는 그녀의 모든 자산에 대해 소송을 제기했습니다. 기록에 따르면 권씨는 채권자에게 자신이 갚을 능력이 없어 상업용 부동산이 경매에 나올 것이라고 알렸다. 권씨는 재정적 어려움을 간콜센터에 알리지 않았고 악의적으로 협상했다. Joe와 기업 고문은 많은 걱정거리를 가지고 있었습니다. Kan Call Center도 소송을 제기해야 하나요? 경매가 열리기 전에 회사가 권씨를 고소한 채권자를 대리하는 변호사와 협상을 시도해야 할까요?

2팀은 경매에 참가하고 부동산 자체에 입찰할 가능성을 조사했습니다. Kan Call Center는 부동산 가치를 평가하기 위해 상업 감정인을 고용했습니다. 판매가 많고 신선하고 적절한 비교가 가능한 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 다양한 기반 시설을 갖춘 독특한 건축물입니다. 사업체는 자주 소유자가 점유하고 따라서 임대료가 더 낮기 때문에 임대료 가치도 결정하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 감정평가사는 이 부동산의 가치를 $200,000~$250,000로 평가했습니다.

3팀은 사업 계획을 세우고 부동산 입찰에 필요한 $250,000를 회사가 어떻게 모을지 조사했습니다. 경매는 그 자리에서 현금이 필요하므로 은행에서 신용 한도를 확보하거나 현금 준비금을 소진하거나 사모펀드에서 투자를 유치하여 자금을 조달해야 합니다. Kan Call Center는 보통 월 5만 달러의 현금 준비금으로 운영되어 자금을 모으기가 쉽지 않았습니다. 그들은 해외 마케팅과 같은 다른 출처에서 돈을 가져와야 할 수 있으며 이는 비즈니스에 해를 끼칠 수 있습니다. 경매는 30일 후에 열릴 것이기 때문에 시계는 똑딱거리고 있었습니다.

4팀은 최악의 시나리오에서 Kan Call Center의 옵션을 조사했습니다. 다시 한 번, 기업 고문은 많은 질문을 했습니다. 그들이 부동산에 입찰하지 않거나 더 높은 가격에 낙찰받기로 결정했다면 새 집주인이 그들을 쫓아낼 것입니까? Kan Call Center는 새 소유자와 새 임대 계약을 체결해야 합니까? 새 소유자가 비용을 들이지 않고도 모든 개선 사항을 제거해야 합니까? 회사가 사무실을 어디로 이전해야 한다면 새로운 임대 계약을 체결하고 회사의 모든 컴퓨터, 파일 및 장비를 옮기는 데 비용이 얼마나 들까요?

경매 전날에는 또 다른 예상치 못한 상황이 벌어졌다. 주식 시장은 침체되기 시작했습니다. 갑자기 귀중한 회사 자산을 사용하여 부동산에 입찰하는 기회 비용이 더욱 위험해졌습니다. 마지막 순간에 기업 고문은 미국 및 대만과 자정에 전화 회의를 했습니다. 그들은 함께 입찰을 진행하기로 결정했습니다.

결과

Kan Call Center가 고용한 전문 입찰자는 평가액이 “낮게” 낙찰되었습니다. 이것은 회사의 큰 승리였습니다. 완전한 소유권은 앞으로 회사의 운영 비용을 줄이고 인프라 개선을 위해 매몰된 $150,000 비용에 대한 손실이 없을 것입니다. 또한 회사는 소송 비용과 사무실 이전 비용을 절약할 수 있습니다.

Tsang and Associates는 Porto’s Bakery에서 제공하는 쿠바 음식으로 Kan Call Center 직원들을 위한 파티를 열었습니다. 한 달 간의 스트레스가 많은 연구 끝에 얻은 성공적인 결과에 주위에서 웃음이 터져 나왔습니다. Tsang and Associates는 중소기업의 성공 사례에 기여한 것을 영광으로 생각합니다.

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