Counsel for Company’s Acquisition of Commercial Property via Auction

Solicitante: Centro de llamadas de Kan
País/Región: Taiwán, China
Solicitando : Adquisición de Propiedad Comercial a través de Subasta
Tipo de caso : Abogado corporativo
Tiempo: un mes
Challenges:

• La subasta de la propiedad se llevaría a cabo en 30 días, que no era mucho tiempo para prepararse
• Preocupación sobre si la empresa tendría los fondos para cobrar la oferta por la propiedad
• El mercado de valores se estaba hundiendo y, por lo tanto, el costo de oportunidad era aún mayor.
• Preocupación constante sobre dónde se reubicaría la empresa si perdía la oferta

ANTECEDENTES

El vicepresidente sénior de Kan Call Center, Joe Kan, se dirigía al trabajo cuando recibió una llamada telefónica de uno de los gerentes de su centro de llamadas, Jan. Jan solía ser el primero en llegar a la oficina satélite los lunes por la mañana. Ese lunes estaba confundida y molesta. El departamento de policía local había colocado carteles de ejecución hipotecaria en las puertas exteriores de las oficinas. El aviso decía que había un gravamen contra la propiedad con sentencia y una subasta en dos semanas. Joe preguntó si su llave aún funcionaba y así fue. Estaba tranquilo, pero por dentro secretamente furioso. Joe le dijo que hiciera que el personal respondiera las llamadas y que informara a los empleados preocupados que él estaba manejando la situación.

El gravamen no fue culpa de Kan Call Center. El negocio era sólo un inquilino. Sin embargo, su empresa acababa de invertir más de $150 000 en mejoras de infraestructura para las oficinas del centro de llamadas. Kan Call Center se sintió cómodo haciéndolo ya que acababan de firmar un contrato de arrendamiento de cinco años. ¿Cómo pudo la dueña, la Sra. Kwon, permitirles gastar el dinero en renovaciones y extender el contrato de arrendamiento de una propiedad que probablemente perdería? Joe se sintió traicionado y defraudado.

Este no era un problema que Joe esperaba, y se dio cuenta de que estaba tocando el volante con los nudillos blancos. ¿Adónde acudiría en busca de ayuda? Entonces Joe recordó dónde podía acudir en busca de ayuda: Tsang and Associates. De repente, su agarre en el volante disminuyó.

CLAVES PARA EL ÉXITO

Después de una consulta minuciosa, Tsang and Associates presentó un plan de acción para que Joe abordara la inminente subasta de las oficinas. Kan Call Center es una empresa internacional de tamaño mediano con oficinas en los Estados Unidos y Taiwán. Tsang and Associates aconsejó a Joe que se coordinara con el consejo corporativo de la empresa para establecer cuatro equipos para investigar sus opciones.

El Equipo Uno trabajaría con Tsang and Associates para investigar las opciones legales de Kan Call Center bajo la Ley de Inquilinos. El equipo legal retiró un gravamen judicial y descubrió que la Sra. Kwon no había pagado a su acreedor un préstamo de $70,000 que ahora se había disparado a $300,000. El acreedor estaba demandando por todos sus bienes. Según los registros, la Sra. Kwon le informó al acreedor que no tenía capacidad de pago, por lo que la propiedad comercial iría a subasta. La Sra. Kwon no había informado al centro de llamadas de Kan de ninguna dificultad financiera y negoció de mala fe. Joe y el abogado corporativo tenían muchas preocupaciones. ¿Debe demandar también el Kan Call Center? ¿Debería la empresa tratar de negociar con el abogado que representa al acreedor que está demandando a la Sra. Kwon antes de que se lleve a cabo la subasta?

El Equipo Dos analizó la posibilidad de asistir a la subasta y pujar por la propiedad ellos mismos. Kan Call Center contrató tasadores comerciales para evaluar el valor de la propiedad. A diferencia de las propiedades residenciales donde hay muchas ventas y comparables frescos y adecuados, las propiedades comerciales son construcciones únicas con infraestructura variable. El valor del alquiler también es difícil de determinar, ya que los negocios suelen estar ocupados por sus propietarios y, por lo tanto, los alquileres son más bajos. Sin embargo, los tasadores evaluaron el valor de la propiedad entre $200,000 y $250,000.

El Equipo Tres elaboró un plan de negocios e investigó cómo la compañía reuniría los $250,000 necesarios para ofertar por la propiedad. Las subastas requieren efectivo en el acto, por lo que el dinero deberá provenir de la obtención de una línea de crédito de un banco, el drenaje de sus reservas de efectivo o la solicitud de inversiones de capital privado. El centro de llamadas de Kan normalmente operaba con una reserva de efectivo mensual de $50,000, por lo que reunir los fondos no sería fácil. Es posible que tengan que sacar dinero de otras fuentes, como marketing en el extranjero, lo que podría perjudicar el negocio. La subasta se llevaría a cabo en treinta días, por lo que el tiempo corría.

El Equipo Cuatro investigó las opciones de Kan Call Center en el peor de los casos. Nuevamente, el abogado corporativo tenía muchas preguntas. Si decidieran no ofertar por la propiedad o ser superados, ¿los echaría el nuevo arrendador? ¿Debe Kan Call Center intentar firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario? ¿Deberían eliminar todas las mejoras para que el nuevo propietario no se beneficiara a su costa? Si la empresa tuviera que mudarse, ¿dónde estarían las oficinas y cuánto costaría firmar un nuevo contrato de arrendamiento y trasladar todas las computadoras, archivos y equipos de la empresa?

En la víspera de la subasta, hubo otra complicación inesperada. El mercado de valores comenzó a hundirse. De repente, el costo de oportunidad de utilizar valiosos activos de la empresa para ofertar por la propiedad se volvió aún más riesgoso. En el último minuto, el asesor corporativo realizó una conferencia telefónica a medianoche con los Estados Unidos y Taiwán. Juntos, decidieron seguir adelante con la oferta.

SALIR

El postor profesional contratado por Kan Call Center ganó la oferta por “muy por debajo” de la valoración. Esta fue una gran victoria para la empresa. La propiedad absoluta reduciría los costos operativos de la empresa en el futuro y no habría pérdidas en los costos hundidos de $150,000 para mejoras de infraestructura. Adicionalmente, la empresa se ahorraría el gasto de un juicio y tener que mudarse de oficina.

Tsang and Associates organizó una fiesta para los empleados de Kan Call Center con comida cubana atendida por Porto’s Bakery. Hubo sonrisas por todos lados por el resultado exitoso después de un mes estresante de investigación. Tsang and Associates tiene el honor de haber formado parte de la historia de éxito de una pequeña empresa.